부동산 정보는 기본생활에 대한 주거의 문제이기 때문에 관심이 없더라도 관심을 가져야만 합니다. 치솟은 집값때문에 내 집 마련이 가능할까? 생각해보신 분들이라면 더더욱 정부정책에 관심을 갖고 부동산 정보를 챙기셔야겠습니다.
국토교통부(원희룡 장관)는 2022년 6월 30일 "22년 제2차 주거정책심의위원회"를 개최하여 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의 및 의결하여 투기과열지구 6곳, 조정대상지역 11곳을 해제했습니다.
#투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행할 것으로 예상되는 지역을 선정하여 투기 억제를 위해 관리하는 지역입니다.
#조정대상지역은 투기과열지구보다 선정기준이 상대적으로 느슨한 편이지만, 기본적으로 직전 3개월간 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역을 선정합니다.
◆ 투기과열지구 해제 지역 (6곳)
경남 창원 의창구, 대구 수성구, 대전 동구, 대전 중구, 대전 서구, 대전 유성구
◆ 조정대상지역 해제 지역 (11곳)
대구 동구, 대구 서구, 대구 남구, 대구 북구, 대구 중구, 대구 달서구, 대구 달성군, 경북 경산시, 전남 여수시, 전남 순천시, 전남 광양시
심의위원회에서 의결된 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'은 관보 게재가 완료되는 다음 달 5일 0시를 기해 효력이 발생하므로, 6월30일 게재한 해제지역은 2022년 7월 5일부터 적용됩니다.
투기과열지구, 조정대상지역은 총 161곳 중 17곳 해제하게 되어 2022년 7월 5일 기준으로 144곳으로 바뀝니다.
서울 및 수도권, 세종시는 이번 규제지역 지정 해제 대상에서 제외되었습니다.
지방권 중에 서울 강남권을 제외하고 전국에서 유일하게 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 한번에 지정된 세종시의 경우, 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안하여 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고 현행 규제지역 지정을 유지키로 했습니다.
수도권의 경우, 다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나, 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고, 미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안하여 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장상황을 추가 모니터링 한다고 합니다.
◆ 대출규제 완화, 세금부담 감소
규제지역 해제로 '주택담보대출비율(LTV)' 와 '총부채상환비율(DTI)' 등 대출 규제에 대한 적용도 함께 해제 됩니다.
또한 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 줄어들게 됩니다.
따라서 주택 매매 거래량이 늘면서 침체된 시장이 회복될 것이라는 기대도 있지만, 현재 금리가 높기 때문에 매수세가 계속되는지는 지켜봐야겠습니다.
▷ 규제지역 해제에 따른 효과 : 대출 한도 증가
투기과열지구는 9억원 이하면 주택담보대출비율(LTV)이 40% 적용되고 9억원 초과면 20% 적용, 15억원 초과는 대출을 할 수 없습니다. 총부채상환비율(DTI)도 40%로 제한됩니다. 조정대상지역 LTV는 9억원 이하면 50%, 9억원 초과는 30%로 제한되고, DTI는 50%로 제한됩니다. 그런데 규제 지역에서 해제되면 이러한 제약이 완화 또는 사라지게 됩니다.
▷ 규제지역 해제에 따른 효과 : 취득세, 양도세, 종합부동산세 부담 감소
조정대상지역에서의 취득세는 2주택부터 중과세율이 적용됩니다. 2주택 취득시 8%, 3주택 취득시 12%가 부과되죠. 하지만 규제지역에서 해제되면 2주택 취득시에도 1주택처럼 1~3%의 기본세율이 적용됩니다.
조정대상지역에서의 양도세는 2주택자에게 일반세율에 20% 중과, 3주택자에게 일반세율에 30% 중과 됩니다. 규제지역에서 해제되면 중과없이 일반세율만 적용받습니다.
또한 1주택자의 양도세 비과세 요건이 조정대상지역에서는 '2년보유-2년거주'인데 반해 규제지역 해제에 따라 '2년보유'로 완화되어 입주를 하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 경우에도 조정대상지역은 주택처분기간이 1년이내 이지만, 규제지역이 해제되면 주택처분기간이 3년으로 늘어나 급매물이 줄어 들 수 있습니다. 비규제지역의 경우에는 다주택자의 장기보유 특별공제도 적용되어 보유기간에 따라 양도차액을 공제 받을 수도 있습니다.
조정대상지역에서의 2주택자의 종합부동산세(종부세)는 비규제지역의 2배 수준입니다.
▷ 규제지역 해제에 따른 효과 : 1순위 청약 조건 완화
현재 투기과열지구, 조정대상지역의 1순위 청약을 넣으려면 [무주택·1주택 세대주 / 청약통장 가입 2년이상, 24회 납부 / 과거 5년 내 청약 당첨된 적이 없고 / 재당첨 제한 기간은 투기과열지구 10년, 조정대상지역은 7년]입니다.
◆ 집 값의 변화
규제지역 해제로 다양한 규제가 대폭 완화되면 거래가 늘어 침체된 시장 분위기가 회복될 것이라는 기대가 있지만 금리인상에 따른 대출금리 상승과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 큰폭으로 매수세가 늘기는 어려울 것으로 예상됩니다. 이와 더불어 중도금 대출 제한이 여전히 남아있기 때문에 청약 경쟁률도 크게 오르지는 않을 것으로 예상됩니다.
그러나 당연히 입지가 좋은 지역이 규제지역에서 해제되면 인기가 늘고 가격이 오를 수 밖에 없습니다. 수도권과 가깝고 가격이 상대적으로 가격이 낮은 지역부터 매수세가 두드러 질 것입니다.
원희룡 국토교통부 장관은 "지난 6월 1차 규제지역 해제는 미흡했다고 보고 있다"고 말했습니다. 주택공급은 최대한 늘리고 각종 규제를 풀어 부동산 거래에 숨통을 틔워주겠다는 의지를 가지고 있으니 연말 또는 이전이라도 추가 조치가 있을 것으로 예상됩니다. 앞으로 부동산 공급과 규제 그에 따른 변화를 잘 체크하시어, 부동산 자산을 잘 관리하시길 바랍니다!
이번 생에 내집 마련 꼭 하자구요!!
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